Какие условия отсрочки по аренде для бизнеса предусмотрены Правительством России?

    В связи с распространением коронавируса законодатель ввел меры поддержки бизнеса. Одна из них предусмотрена для арендаторов недвижимого имущества (кроме жилого) – отсрочка внесения арендной платы (арендные каникулы)
    Такая отсрочка возможна, если договор аренды заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) (п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, подробнее здесь). Однако не было понятно, на кого распространяется отсрочка.
    Ситуацию прояснило постановление Правительства России от 03.04.2020 № 439, установившее правила ее предоставления.
    Уточняется, что на отсрочку по арендной плате за 2020 год (нежилая недвижимость в государственной, муниципальной или частной собственности) могут рассчитывать арендаторы (организации и ИП), которые осуществляют деятельность в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях экономики. Полагаем, что эта деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). На жилые помещения отсрочка не распространяется.
    Отсрочка предоставляется с даты введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) до 01.10.2020.

   Условия следующие:
  • отсрочка распространяется на всю сумму арендной платы за период режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) и на 50 процентов арендной платы со дня прекращения режима до 01.10.2020;
  • задолженность подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц. Платежи должны быть равными и не превышать половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
  • штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами, иные меры за несоблюдение сроков (в том числе предусмотренные договором аренды) не применяются;
  • арендодатель не вправе устанавливать дополнительные платежи. Размер арендной платы можно снизить по соглашению сторон;
  • если арендная плата содержит коммунальные платежи, то отсрочка по ним не предоставляется. Исключение: если арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
    Таким образом, если договор аренды нежилой недвижимости заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) и арендатор осуществляет деятельность в одной из наиболее пострадавших от коронавируса отраслей, он вправе обратиться к арендодателю за отсрочкой по арендной плате и новым графиком платежей.
    Арендодатель же обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке в течение 30 дней со дня обращения арендатора (п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ).
    Стоит отметить, что ответственности для арендодателя, отказавшегося предоставлять отсрочку по арендной плате, законодательство не устанавливает. В случае такого отказа арендатор за защитой своих прав может обратиться в суд.
    Вместе с этим Правительство РФ рекомендовало при предоставлении отсрочки арендодателем уменьшать размер арендной платы с учетом периода, когда арендованный объект не использовался в связи с введением режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации), включая нерабочие дни, установленные Президентом РФ (Указы Президента РФ
от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239). В связи с тем что снижение арендной платы носит рекомендательный характер, решение этого вопроса остается на усмотрение арендодателя. В случае отказа санкций для него не будет.
    Правительство РФ допускает установление в регионах или на местном уровне иных условий отсрочки по государственной и муниципальной собственности, если это не ухудшит положение арендатора.
    Поскольку арендодатели также столкнулись со снижением доходов в 2020 году, региональным и муниципальным властям рекомендовано их поддержать. Но только тех, кто предоставил упомянутую выше отсрочку по аренде. Для них могут предусмотреть льготы по налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц, земельному налогу, арендной плате за землю. В связи с этим рекомендуем арендодателям следить за изменениями регионального и местного законодательства.